特邀胥家山律师：三级律师、中华律师协会会员、中国法学会成员、仲裁员。从事律师行业17年，服务上千家各类型企业单位，成功代理劳动争议、交通事故、刑事辩护、公司股权纠纷等重大疑难复杂案件...
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什么情况下房屋买卖合同无效
一、购房者买房应注意什么
1、怎样防止商品房的虚假广告？
目前有些开发商的宣传存在不真实的情况，而许多购房人又大多是先从广告中了解房屋的大致情况的。但你千万不要把宣传广告与商品房合同划等号。凡是宣传广告和开发商口头承诺的东西，你如果很在乎，也就是说，你正是看中了宣传广告中宣传的某方面，你一定要在合同中的补充协议中注明，而且任何违约都应在协议中设定赔偿条款。如果是现房你可以通过对房屋的实地考察辨别真伪。
2、怎样对房地产开发商进行资格审查？
房地产开发企业在预售商品房时应当持有"一照"、"五证"。
（1）"一照"既《企业法人营业执照》，首先要清楚房地产开发商（售房人）是否具有开发建设销售商品房的法定资质。
（2）"五证"既《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。上述证照不全则容易引发纠纷。因此，购房前，购房人应当向房地产开发商或有关部门了解上述情况，或者要求开发商出示相关证件。
二、购房者怎么签订补充协议
开发商与购房者可以另在补充协议中约定：
1、房产证办理的违约责任。《城市房地产管理法》规定我国实行房屋产权登记制度。根据该制度的规定，房屋所有权自在房管部门登记之日起发生转移。因此，房屋所有权证是购房人取得产权的标志。按照法律规定，自房屋交付之日起3个月内办理房产证。如果逾期不办理房产证，开发商应承担违约责任。
2、在购房合同补充协议中，由开发商对其主体资格及相应批准文件的真实性做出承诺，如果有做假的情况，按违约处理，买受人有权提出退房，出卖人退还所有已交房款（包括定金），并且支付违约金。
3、在购房合同补充条款中，可约定由开发商对所售物业及其相应土地面积未设定抵押、留置权做出承诺。购房者可以要求开发商证实土地使用权是否抵押、出租、转让等情况。
4、可以要求开发商将售楼书或广告承诺写进补充协议，购房者在同开发商签订《购房合同》的时候，最好将开发商的相关宣传材料或承诺材料中做出如房屋使用率、公共配套设施的设置及建成时间、附带赠送等，作为补充协议的附件加以确认，将其变成购房合同的一个重要组成部分。倘若交付的房屋不符合上述承诺中的要求时，购房者可根据合同中的有关违约条款追究开发商的责任。关于免费配送住宅设备、设施，开发商如许诺免费赠送IDD电话、进口家具、电器，可以在补充协议上注明。但为了防止异议，最好注明赠送电器是免费送来，这样就有凭有据了。
5、最后，约定购房合同和补充协议与政策法规不符的，以政策法规为准。
三、什么叫做无效合同
无效合同，是相对于有效合同而言的，它是指合同虽然已经成立，但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此应确认为无效。合同效力的判断要注意以下几点：
（一）合同效力的认定原则。我国合同法的制定体现了合同自愿的原则，只要当事人双方协商一致，他们的约定只要不违犯现行法律、行政法规和有关政策的强制性规定、又不危害公众利益，那么就要认定合同的效力。
（二）违反法律、行政法规合同的判定。仅仅违反了法律、行政法规的任意性规定的合同，其对社会并没有什么危害性，为了创造比较宽松的交易环境，新的合同法不再将这类合同认定为无效合同。
（三）对无效合同的认定。恶意串通，损害国家、集体或第三人利益;以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益的合同，是无效合同。
以上是对无效合同的简单介绍，那么在房地产买卖时，什么情况下会导致房屋买卖合同无效呢？
四、什么情况下房屋买卖合同无效
（一）以欺诈、胁迫、乘人之危的手丁签定的房地产买卖合同。由于当事人在签订合同时不属于自己真实意思的表示，违反了自愿原则，因此这种致使当事人错误认识、或对其财产、生命、肉体或精神上受损害相威胁、强迫对方接受明显不利的条件而签定的房地产买卖合同是无效的。
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（三）恶意串通所签定的房地产买卖合同。双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签定的房地产买卖合同属无效合同。
（四）没有签定书面合同又无据可查的房地产买卖合同。当事人之间仅是口头表达没有签定书面房地产买卖合同，又无据可查的，属无效合同。
（五）与法律明文规定不能交易的房地产所签定的房地产买卖合同无效。如军产、已被法院查封或依法限制转让、县级以上人民政府规定其不宜出售、经济适用房不够上市出售条件的房产等。
（六）公司产权没有公司法人和股东（股份制企业）签字的房地产买卖合同无效。
（七）优先购买权人没有放弃优先购买权的房地产所签定的房地产买卖合同无效。优先购买权人包括共有产权人和承租人。
（八）买卖双方任何一方为外籍人士或双方均为外籍人士所签定的未经公证处公证的房地产 买卖合同无效。外籍人士因不属于中国合法的自然人，其合法的身份有待国家公证机关予以确认。
（九）非自然人的分支机构所签订的房地产买卖合同。非自然人作为合同主体主要包括法人组织和非法人组织。这类合同主体一般都具有订立合同的能力，但是法人的分支机构如房地产开发公司的经营部、销售部、售楼处等不能作为合同的主体，不具备签定合同的能力，与其签定的房地产买卖合同属无效合同。
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